Konutta gözler faizde

İnşaat sektörü, 2024 yılı ikinci çeyrek rakamlarına göre 2023 yılsonu itibarıyla reel olarak yüzde 7,8 büyüme gösterdi. 2024 yılı ve sonrası için oluşturulan projeksiyonlarda da pozitif büyüme trendine devam etmesi beklenen sektörde Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37,3 oranında artarak 140 bin 919, Ocak-Eylül dönemindeki konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,2 oranında artarak 947 bin 236’ya yükseldi.

Son dönemde inişli çıkışlı bir süreç yaşansa da inşaat ve gayrimenkul sektörünün Türkiye’nin en önemli sektörlerinin başında geldiğine değinen Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, “Pandemi, ülkeler arası gerilimler, enflasyon, işçilik maliyetlerindeki artış ve inşaat malzemelerindeki hızlı yükseliş sektörde yavaşlamaya sebep oldu. Biz Artaş olarak 2024 yılının Mart ayında söz verdiğimiz gibi bu yıl içerisinde toplam 821 bin metrekare büyüklüğe sahip altı projemizi teslim ediyoruz” dedi.

Sektör Temmuz ayında hareketlenmeye başladı

Özellikle Temmuz’dan sonra sektördeki canlanmayı daha net hissetmeye başladıklarını söyleyen EgeYapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş, satış ofislerinde müşteri ilgisinin hiç eksik olmadığını, ancak kredi seçeneklerinin sınırlı olması nedeniyle bazı yatırımların farklı ödeme yöntemleri beklediğini söyledi.

Mevcut durumu aşmak için iç finansmanlarıyla çözümler ürettiklerine değinen Güneş, “Tüketicilerimize, projeye göre değişen 24 ile 48 ay arasında vade seçenekleri sunarak, uygun ödeme planları geliştiriyoruz. 2025 yılında faizlerin düşmeye başlayacağını ve konuta olan ilginin ihtiyaç kaynaklı olarak artacağını öngörüyoruz. Faizlerin uygun hale gelmesi durumunda, bekleyen ciddi bir talep olduğunu düşünüyorum ve bu talebin harekete geçeceğini öngörüyorum. Bu durum sadece bizi değil, tüm sektörü olumlu etkileyecektir” dedi.

Büyük şirketler küçük ofislere geçiyor

Yılın ilk yarısını durgunlukla geçiren gayrimenkul sektöründeki hareketlenme etkisini temmuz ayıyla birlikte yaşadıklarını söyleyen bir diğer isim ise portföyünün yüzde 64’ü ofis yatırımlarımdan oluşan İş GYO’nun Genel Müdürü Ömer Barlas Ülkü oldu. Ülkü, son dönemde ofis sektöründe bir hareketlilik olduğunu ve artık büyük şirketlerin de ofise dönmeye başladığını söyledi.

Barlas, “Ofiste yeni arz İstanbul Finans Merkezi dışında yok denecek kadar az, İstanbul’un merkezi iş alanı dediğimiz Avrupa’da Levent-Maslak hattında doluluk oranı çok yüksek, boş ofis kalmadı diyebiliriz. Bunun yanı sıra aylık kira bedelleri de dolar cinsinden bakıldığında artıyor, bu dönemde ofislerini değiştiren, büyüten şirketlerin sayısı da artıyor. Tüm bunlar şirketimizin bilançosuna çok olumlu bir katkı sunuyor” diyor. Portföylerinin yüzde 18’i alışveriş merkezi ya da çarşı dedikleri yatırımlardan oluşan İş GYO, tüketimin canlı olmasıyla birlikte, kira gelirlerinde dolar bazlı bakıldığında eskiye nazaran artış yaşıyor. Ofislerde olduğu gibi AVM’lerde de yeni arzın olmamasının yatırım getirilerine de pozitif yansıdığına değinen Barlas, bu olumlu gidişatın bilançolarına da yansıdığını, yılın ilk 6 ayında gayrimenkul portföy değerlerinin 40 milyar TL, aktif büyüklüklerinin ise 42 milyar TL’ye çıktığını söylüyor.

Sektörün hammaddesi: Arsa

Olumlu bir gidişatın başladığını söyleyen sektör temsilcilerini en çok etkileyen kalemlerin başında ise çimento, demir çelik ve hazır betonda yaşanan yüksek fiyat artışları geliyor. Çetinsaya’ya göre tüm bu sebeplerle birlikte yüksek arsa maliyetleri de yeni projelerin yapım hızını yavaşlatan bir diğer unsuru oluşturuyor. Arsayı gayrimenkul sektörünün hammaddesi olarak değerlendiren Çetinsaya, “Sektör olarak bu hammaddeye ulaşımda ciddi sıkıntılar yaşıyoruz. Burada devletimizin, Hazine’ye ait arazileri uygun fiyatlarla sektöre sunması gerektiğini düşünüyoruz. Böylelikle deprem kuşağında olan ve kentsel dönüşümün acilen yapılması gereken ülkemizin yapı stokunu güçlendirmiş olur ve vatandaşlarımıza nitelikli evlerde yaşama imkânı sunmuş oluruz. Burada konut kredisi faizlerinin makul seviyelerde ve ulaşılabilir olması da büyük önem taşıyor” dedi. Devletin ekonomik anlamda aldığı önlemlerin olumlu sonuçlar getirdiğine de değinen Çetinsaya, önümüzdeki dönemde yeni desteklerle birlikte gayrimenkul sektöründe bekleyen arzın harekete geçebileceği ve satışların önemli oranda artacağı öngörüsünü de ekledi.

Tüm şirketlerde olduğu gibi İŞ GYO’nun da bu maliyet artışlarından etkilendiğini söyleyen Ülkü ise talebin ve fiyatların düştüğü dönemde arsa stoklarını uygun maliyetlerle güçlendirdiklerini bu nedenle güncel arsa ya da diğer inşaat maliyetlerini satış rakamlarına minimum düzeyde yansıttıklarını söyledi.

Düşük faiz konut fiyatlarını nasıl etkiler?

En çok merak edilen soruların başında ise aylardır baskılanan maliyet artışlarının faiz indirimi ardından satış fiyatlarına yansıyıp yansımayacağı oluyor. Barlas’a göre, Merkez Bankası’nın faizleri sabit tutması, piyasada enflasyon düşüşüne paralel yılsonuna doğru veya en geç 2025 yılı ilk aylarında faiz indirimi beklentisini doğuruyor. Faizler inmeden bile en azından ineceği beklentisi de alımlara olumlu katkı sunuyor.

Faizlerin düşmesiyle birlikte hem mevduatta değerlendirilen yatırımların konuta döneceğini hem de bekleyen talebin harekete geçeceğini söyleyen Barlas, 2025 yılında gayrimenkul sektörü açısından tüm verilerin 2023 ve 2024’ten, 2026’nın da 2025’ten daha iyi olacağını söylüyor. Barlas, “İki yıl içinde enflasyonu düşürürsek ki o yönde sinyaller geliyor, faizler inerse, konut kredileri makul rakamlarla erişilebilir olursa, biriken taleple beraber sektörün canlılığa kavuşacağını düşünüyorum. 2025 yılı dengelenme yılı olacaktır. 2026 yılında ise enflasyon düşer, krediler açılırsa konut fiyatlarında artış başlar diyebilirim. Bu dönemde bankaların da kredi faizlerini indirmesi ve özellikle konut kredilerine getirilen kısıtlamaların kaldırılması sektör açısından olumlu yönde hareket sağlayacaktır” diyor.

İstihdamdaki tek sorun mavi yaka değil

Merkez Bankası’nın son verilerine göre yeni konut fiyatlarında, yıllık bazda yüzde 28 artış gözlemlenirken, TÜİK verilerine göre Ağustos ayında inşaat maliyeti yıllık yüzde 41,5 arttı. Aradaki farkı üreticilerin elini taşın altına koyması gereken alan olarak değerlendiren Güneş ise maliyetlerde önceki yıla kıyasla aşırı değişken dalgalanmanın artık olmadığını ancak işçilik maliyet artışının halen yüzde 60 seviyelerinde olduğunu söyledi. Güneş’e göre, istihdam tarafında tek sorun maliyet de değil, uzmanlık gerektiren işler için gerekli olan beyaz ve mavi yakalı personellere ulaşmakta zorluk yaşanıyor. Nitelikli uzmanların artmasının, kalite, verimlilik ve imalat süreleri üzerinde olumlu bir etkisi olacağını söylerken, Ege Yapı’nın bu alana yönelik iç eğitimler vererek insan kaynağını güçlendirdiğini aktarıyor.