Avrupa’da son yirmi yılın en büyük konut krizi

Avrupa genelinde yaşanan konut maliyeti son yıllarda keskin bir şekilde artış gösterdi. Bu durum konut piyasasında arz ve talep arasındaki dengesizlik nedeniyle kira fiyatlarının artmasına neden olurken daha fazla insan evsiz kalma durumuyla karşı karşıya kaldı. Bölge genelinde yüksek enflasyon ve faiz oranlarının neden olduğu artan inşaat maliyetleri nedeniyle durum daha da kötüleşiyor. Hükümetler, hızla artan kira fiyatlarını sınırlamak için çözüm bulmaya çalışsa da yüksek enflasyonun kira ve konut fiyatlarını baskılamaya devam edeceği tahmin ediliyor.

Konut maliyetleri, birçok hane halkı için harcamaların en büyük bileşenini oluşturuyor. Barınma maliyetlerindeki artışlar potansiyel olarak diğer harcamaların ertelenmesine veya iptal edilmesine yol açıyor. 2021 yılında AB nüfusunun yüzde 8,3’ü hane halkı kullanılabilir gelirinin yüzde 40’ını veya daha fazlasını konut için harcadı.

Avrupa Birliği'ne (AB) bağlı kurum olan Eurofound’un araştırmasına göre, özellikle özel sektör kiracıları konut güvensizliği yaşarken bunların yüzde 46’sı artan kira fiyatlarını karşılayamayacağı için üç ay içinde konaklama yerlerinden ayrılmak zorunda kalabileceklerini düşünüyor. 2010-2022 yılları arasında hem kiraları hem de konut fiyatlarını inceleyen Avrupa Komisyonu’nun araştırma sonuçlarına göre, yeni konut alma maliyeti yüzde 45 arttı ve 2015’ten itibaren bu büyüme hızlandı. Büyük şehirlerdeki konut fiyat artışları, yeni konut arzındaki yavaşlıkla birleştiğinde, Avrupa şehirlerindeki kira fiyatlarının da yükselmesine neden oluyor.

Yükselen kira oranları, ipotek faturaları ve emlak fiyatları, yaşam maliyeti krizinin en kötü yanı olarak gıda ve enerji fiyatlarını gölgede bırakıyor. Avrupa’da özellikle Almanya, Hollanda, Fransa, İspanya ve Portekiz gibi ülkelerde ciddi konut sıkıntıları yaşanmaya başladı. Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) verilerine göre 2010’dan 2022’nin dördüncü çeyreğine kadar kiralar yüzde 19, konut fiyatları ise yüzde 47 arttı.

Almanya'da konut sıkıntısı son 20 yılın en yüksek seviyesinde

• Almanya’da yaşanan konut açığı, artan inşaat maliyetleri, yüksek faiz oranları ve mülteci akını nedeniyle 20 yılın en yüksek seviyesine ulaştı.

Avrupa’nın en büyük ekonomisindeki konut krizi, artan faiz oranları ve yüksek malzeme maliyetleri nedeniyle kötüleşmeye devam ediyor ve inşaat ruhsatı sayısı art arda 10 aydır düşmeye devam ediyor. Federal İstatistik Ofisi (Destatis) yaptığı açıklamaya göre, Şubat ayında yalnızca 22 bin 300 yeni konut onaylandı ancak bu rakamın geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20’den fazla daha az olduğunu söyledi. Almanya merkezli gayrimenkul platformu Immoscout24'ün değerlendirmesine göre, 2023’ün ilk çeyreğinde ülke çapında mevcut daireler için talep edilen kiralar da yüzde 7,4 ve yeni inşa edilen daireler için ise yüzde 7,7 artış yaşandı. 2022 yılının aynı dönemiyle kıyaslandığında ise ülke çapında mevcut mülkler için talep edilen kiralar yüzde 12’ye, yeni binalar için yüzde 20’ye kadar yükseldi.

Alman Emlak Federasyonu’nun (ZIA) bahar raporuna göre ise, emlak uzmanları gelecek yıl Almanya’da yeni konut inşaatlarında daha fazla düşüş bekliyor. Arz ile talep arasındaki farkın önümüzdeki birkaç yıl içinde 700 bin binaya çıkabileceği belirtiliyor. Yüksek faiz oranları ve inşaat malzemeleri için büyük fiyat artışları veya yeni konut inşaatındaki düşüş nedeniyle artan finansman maliyetleri nedeniyle inşaat sektörü geçen yıl konut inşaatlarında dramatik bir düşüşün yakın olduğu konusunda uyarıda bulunmuştu. 2022’de yaklaşık 280 bin daire tamamlanmışken, bu yıl yaklaşık 245 bin dairenin bitirilmesi bekleniyor.

Hollanda ciddi bir konut sıkıntısıyla karşı karşıya

Büyüyen ev kıtlığı ve artan evsizlikle boğuşan Hollanda, Ukrayna’daki savaş ve inşaat ruhsatı almayı zorlaştıran nitrojen krizinden kurtulamadı. Amsterdam’da, 2030 için ‘savunmasız gruplar’ için yaklaşık 10 bin ila 15 bin dairelik bir eksiklik öngörülüyor. Hollanda’da ev inşaatı, ülkenin karşı karşıya olduğu nitrojen krizi nedeniyle de son birkaç yılda yavaşlama gösterdi. Hollanda hükümeti, AB’nin Habitat Direktifi’ni karşılamak için 2030 yılına kadar nitrojen emisyonlarını yüzde 50 oranında azaltma planlarını Haziran 2022’de duyurdu ve bu durum yeni konut birimlerinin inşasıyla ilgili belirsizliğe yol açtı.

Özellikle başkent Amsterdam ciddi bir konut sıkıntısıyla karşı karşıya. Son 10 yıl içinde nüfusunun 100 bin artarak 883 bine ulaşmasıyla emlak fiyatları neredeyse iki katına çıktı. Hükümetin artan konut ihtiyacını karşılayamaması her yıl protestolara neden oluyor. Asgari ücretin 1,934 euro olduğu ülkede Amsterdam’da bir oda kirası 800-900 euro seviyesinde yer alıyor. İçişleri ve Kraliyet İlişkileri Bakanlığı’nın verilerine göre, ülkede 2022 itibarıyla 315 bin olan konut ihtiyacının gelecek yıllarda artacağı öngörülüyor. Hükümet 2036’ya kadar 1 milyon 26 bin yeni konut yapmayı hedeflerken, hükümetin önceki yıllarda hedeflediği yıllık 100 bin yeni konut hedeflerine ulaşamaması sebebiyle konut piyasasındaki krizin artacağı tahmin ediliyor.

Fransa'da evsizlik artıyor

Fransa merkezli yardım kuruluşu Abbé Pierre Vakfı (FAP), ülkede 2022’de barınma sorunlarına ilişkin yıllık raporunu yayımladı. Raporda, ülkede geçen yıl itibariyle 4,15 milyon kişinin barınma sorunuyla boğuştuğunu ya da insanlık dışı şartlarda yaşadığına dikkat çekildi. Vakıf yıllık raporunda,

• Fransa’daki evsizlerin sayısını 330 bin olarak tahmin ediyor. Bu, bir önceki yıla göre 30 bin daha fazla ve 2012’yle kıyaslandığında yaklaşık yüzde 130’luk bir artış söz konusu.

Kira ve faturasını ödeyemeyenlerin sayısı ise 12 milyonu geçti. Vakıf, 2022’de önemli ölçüde hızlanan enflasyonun, konut maliyetlerini artırarak dar gelirli haneleri zor durumda bıraktığını belirtiyor.

İspanya'da kira artışlarına ilk kez sınırlama getirildi

Konut arz kıtlığı nedeniyle kiralama piyasası gerginleşti ve bu durum İspanya’nın başlıca şehirlerinin ve eyalet başkentlerinin rekor fiyatlara ulaşmasına neden oldu. İspanya’da maaşlar 2013-2018 yılları arasında yalnızca yüzde 1,6 artarken, kira fiyatlarında yüzde 50 artış yaşanmıştı. Ciddi bir konut arz sıkıntısı yaşayan ve bu durumun kira fiyatlarını olumsuz etkilediği İspanya'da son yıllarda giderek artan konut sorununa çözüm bulmak için ülke demokrasi tarihinde ilk kez hükümet kira fiyatlarına müdahale etti.

Söz konusu yasa tasarısı, hükümetin iki ortağı Sosyalist İşçi Partisi ve Unidas Podemos ile ayrılıkçı Katalan ve Bask (ERC ve EH Bildu) partilerin desteğiyle 167’ye karşı 176 oyla mecliste kabul edilerek, senatoya gönderildi. İspanya’da şimdiye kadar TÜFE’ye göre belirlenen kira artışlarının 2023’te yüzde 2, 2024’te yüzde 3 ile sınırlandırılması iki yıldan fazla boş kalan evlerin emlak vergilerinin de yüzde 150’ye varan oranla artırılmasını öngörüyor.

Portekiz'de konut krizi giderek derinleşiyor

Konut konusunda veri toplayan Confidencial Imobiliario’nun rakamlarına göre Portekiz’de, turistlerin gözdesi Lizbon’da kiralar 2015’ten bu yana yüzde 65 arttı ve satış fiyatları o dönemde yüzde 137 fırladı. Bir başka gayrimenkul veri şirketi Casafari’ye göre, kiralar sadece geçen yıl yüzde 37 arttı. Konut portalı Imovirtual tarafından yapılan bir araştırmaya göre ise, Lizbon’da tek yatak odalı bir dairenin ortalama kirası 1.350 euro civarında ve ülkedeki asgari ücret 760 euro.

Eurostat ise, Portekiz’deki konut fiyatlarının son 12 yılda yüzde 80’in üzerinde artarak Avrupa Birliği ortalamasını aştığını bildirdi. Artış, son yıllarda hem mülk satın alma hem de kiralama değerlerinin önemli ölçüde arttığı Porto ve Lizbon gibi büyük şehirlerde daha şiddetli. Bu artışın ana nedeni olarak arzın yüksek talebi karşılamada yetersiz kalması gösteriliyor. Sektör uzmanları bu durumu 2018’den bu yana satılan her 10 konuttan yalnızca 1’inin inşa edilmiş olmasına bağlıyor.

• Batı Avrupa’nın en yoksul ülkeleri arasında yer alan Portekiz’de halk, kiraların ve ev fiyatlarının artış hızına yetişemezken, son dönemde bu konuda en tepki çeken politikalardan biri de ‘Altın Vize’ uygulaması oldu.

Portekiz, konut kriziyle mücadele kapsamında tartışmalı ‘Altın Vize’ programının sona erdirilmesi ve Airbnb’ler ile diğer kısa süreli tatil kiralamaları için yeni lisansların yasaklanması içeren kapsamlı bir önlem paketi açıkladı.