AVM’lerde finansal darboğaz büyür mü?
Alışverişin yanı sıra eğlence, sinema ve farklı etkinliklerle bir yaşam alanı haline gelen alışveriş merkezlerinin (AVM) sayısı 2002 yılında Türkiye genelinde sadece 14 iken, günümüzde bu rakam 447’ye ulaştı. Ancak vatandaşların uğrak noktalarından olan AVM'ler bir süredir ekonomik sıkıntılarla boğuşuyor.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, Konkordato ve devir haberleriyle gündeme gelen AVM’lerin neden krize girdiğini, bu krizden kurtulmanın nasıl mümkün olabileceğini Z Raporu’na değerlendirdi. Türkiye’de bulunan 447 AVM’den 60-70’inin bankalara geçtiğini ya da bankaların kontrolünde olduğunu aktaran Şapkacı, AVM’lerin borç büyüklüğüyle ilgili ise, “Hâlihazırda AVM’lerin borçları, 9-10 milyar dolar civarında. Bunun da yüzde 80’inin döviz kredi borçları olduğunu tahmin ediyoruz” diyor.
Gelir gider dengesindeki makas açıldı
2018 yılında yapılan düzenlemeyle AVM kiralarında dövizden TL’ye dönülmesiyle kiracılar, kiralarını TL olarak ödemeye başladı. Ancak AVM sahipleri borçlarını döviz olarak ödemeye devam etti. TL gelirler nedeniyle döviz borçlarını döndürmekte zorlanan AVM yönetimleri de konkordato ilan etmeye başladı. Bankaların yapıcı yaklaşım sergilemediğini belirten Şapkacı, çözüm yolu olarak kira rejiminde konut ve ticari kira ayrımı olması gerektiğini söylüyor.
Kiralarda dövize geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme gelmesi gerektiğini belirten Şapkacı, sektörün 600 bin kişiye doğrudan, 2,1 milyon kişiye ise dolaylı istihdam sağladığını ve yaşanan sorunların istihdam ve enflasyonla mücadelede sıkıntı yaratabileceğine de dikkat çekiyor.
Organize perakende sektörü için yüksek maliyet artışlarının çözüm bekleyen öncelikli sorunların başında geldiğini söyleyen Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel de “Kira, genel giderler ve işçiliğin yanı sıra ham madde ve diğer operasyonel maliyetlerimizde yüksek oranlı artışlar var. 10. uzama yılını dolduran kontratlarda 4-5 kata varan kira artışı talepleriyle karşı karşıya kalıyoruz. Oysa enflasyonla topyekûn mücadele için öncelikle kira dahil tüm maliyetlerdeki artışı dizginlemeliyiz” diyor.
AVM’ler günümüz şartlarına uygun şekilde dönüşmeli
Sektörün gündem maddeleri arasında yeni yatırımların yanı sıra mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımların ve bu AVM’lerin müşterilerin ve perakendecilerin ihtiyaçlarına yönelik olarak dönüşmesinin de olduğunu ifade eden Şapkacı, büyümek isteyen ya da ülkemize yeni girecek olan markalara yer verilebilmesi için bu yatırımlara ihtiyaç olduğunu söylüyor. AVM’lerin günümüz şartlarına uygun şekilde dönüşmesi gerektiğini aktaran Şapkacı, “Dolayısıyla mevcut sorunların çözümü, sadece yeni yatırımları değil, perakendecilerin büyüme planlarını ve yeni markaların ülkemize girmesini de etkileyebilir” diyor.
AVM’ler artık yatırımcı açısından efektif değil
Yatırım değeri 50 milyar doları bulan AVM sektöründe yabancı yatırım oranında yaşanan düşüşe dikkat çeken Şapkacı, AVM sektöründe yabancı yatırımcı oranının son 5 yılda yüzde 28’den yüzde 20’ye gerilediğini söylüyor. Şapkacı, bunun arkasında yatan temel etkenlerin 2018 yılında kiraların TL’ye dönüşü ve 2020 yılında da mevzuatta yapılan ve sözleşme serbestisinin uygulanmasına ket vuran değişikliklerin neden olduğunu söylüyor.
“Tüm yatırımlar için geçerli olan önünü görebilme, fizibilite yapabilme, şeffaflık ve yatırımların uzun vadede güvencede olması yabancı yatırımcılar için de en önemli kriterlerden” diyen Şapkacı, mevzuatlarda tüm tarafların ortak çıkarını koruyacak şekilde düzenlemeler yapılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması gerektiğini söylüyor.
Yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük bir kısmının ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da (ofis, otel, lojistik gibi) yatırımları olan firmalardan oluştuğunu belirten Şapkacı, dolayısıyla sektördeki yabancı yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak değerlendirmemekte; büyük resimde ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda olduğunu söylüyor.
Perakendecinin cirosu artsa da adet satışı azaldı
Geçen yıl enflasyonun etkisiyle markaların tamamının cirolarını artırdığını söyleyen Öncel, üyelerinin yüzde 57’sinin cirosunda en az yüzde 80 ve üzerinde artış olduğunu, adet satışlarında ise birçok markanın 2022’nin gerisinde kaldığını belirtiyor.
Adet satışlarının daralmasında son çeyrekte yerli müşterinin alım gücündeki düşüşün ve yabancılar için Türkiye’nin alışverişte cazibesini kaybetmesinin etkili olduğunu ifade eden Öncel, Bankalararası Kart Merkezi (BKM) verilerinin de yabancıya satışla ilgili değerlendirmelerini desteklediğini söylüyor. BKM verilerine göre 2022 yılında toplam kartlı harcamalar içinde yabancıların payı yüzde 10 civarındayken 2023’te oran bu yıl yüzde 6,5 düzeyinde kaldı.
- TÜİK verilerine göre 2023 yılında Türkiye’nin turizm geliri, geçen yıla kıyasla yaklaşık yüzde 17 oranında artarak 54 milyar 315 milyon dolara ulaştı ve söz konusu dönemde yaklaşık 58 milyon turist Türkiye’yi ziyaret etti.
Mastercard’ın 2023 yılı verilerini aktaran Şapkacı ise Türkiye’de yabancı menşeili kartlarla yapılan işlemlerde, bir önceki yıla kıyasla adet bazında yüzde 12, ciro bazında ise yüzde 63’lük bir büyüme görüldüğünü ifade ediyor. Şapkacı, turist sayısında ve turizm gelirlerinde yaşanan bu artışların turizm bölgelerindeki AVM’leri de pozitif yönde etkilediğini söylüyor.