İstanbul ulaşım projeleri doping etkisi yapıyor

İstanbul’da hayata geçirilen her ulaşım projesi, gayrimenkul sektörünün de hareketlenmesine neden oluyor. Özellikle raylı sistemlerin gayrimenkul değerleri üstünde olumlu etkisi olduğu görülüyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları da yaptıkları değerlendirmelerde raylı sistemlerin konut projelerinin değerleri üstünde çok etkili olduğunu vurguluyorlar.

2011 yılında gündeme gelen 2014’de temeli atılan ve ilk etabının tamamlanmasının ardından ilk uçuşun 29 Ekim’de gerçekleştirildiği İstanbul Yeni Havalimanı’nda beklenen büyük taşınma işlemi tamamlandı.

Yıllık 200 milyonluk yolcu kapasitesiyle dünyanın en güçlü havalimanlarından birisi olan İstanbul Havalimanı sınırları içerisinde yer aldığı Arnavutköy ilçesi başta olmak üzere Göktürk ve Kemerburgaz’da emlak piyasasını hareketlendirdi.

Kiraların yerine göre 750 ile 5 bin TL arasında değiştiği bölgede fiyatların havalimanın tam anlamıyla oturması ve tam kapasite çalışmasıyla birlikte daha da artacağı tahmin ediliyor.

2023 yılına kadar 625 kilometrelik ray hattı

Uzun zamandan beri açılışı beklenen Gebze-Halkalı demiryolu hattı 13 farklı metro ve tramvaya entegre olarak faaliyet gösteriyor. 9 ilçeyi birbirine bağlayan hat söz konusu ilçeler arasındaki yolculuk süresini en uzak mesafede 1 saat 10 dakika azaltarak 115 dakikaya kadar indirmiş oldu.

2023 yılında 624,65 kilometrelik raylı sistem ağının kurulması hedefleniyor. Ancak nihai hedef, toplam 1.100 kilometrelik raylı sistem ağına ulaşmak. Altunizade Çamlıca arası ulaşım süresini 5,5 dakikaya indirecek olan Altunizade Çamlıca metro hattının 2019’da hizmete açılması planlanıyor. 2019 yılında açılması planlanan hatlar arasında Eminönü - Eyüpsultan - Alibeyköy Tramvay Hattı da var.

Seyrantepe Alibeyköy cep otogarı arasına da metro hattı yapılıyor. 823 milyon 472 bin TL yatırımla hayata geçirilecek proje Seyrantepe Alibeyköy cep otogarı Kağıthane, Sarıyer ve Eyüp ilçelerini kapsıyor. 6,8 kilometre uzunluğundaki hat 3 istasyondan oluşuyor. Seyrantepe- Alibeyköy Cep Otogarı Metro Hattı, halihazırda işletilmekte olan Yenikapı-Hacıosman-Seyrantepe (M2) metro hattının devamı olarak planlanıyor.

Seyrantepe Alibeyköy metro hattı güzergahı Kağıthane’de mevcutta bulunan Seyrantepe istasyonundan başlıyor Hamidiye Mahallesi’nden Alibeyköy Cep Otogarı ve Eyüp ilçesinde bulunan Çırçır istasyonundan geçiyor. Hat, Çırçır İstasyonunda yapım aşamasındaki Kabataş-Mahmutbey Metrosu(M7) ile, Alibeyköy Cep Otogarı istasyonunda ise yapım aşamasındaki Eminönü- Alibeyköy tramvayı ile entegre olacak. Tarihi Yarımada ile Haliç hattındaki yoğun trafiğe çözüm olarak geliştirilen Eminönü– Alibeyköy Tramvay Hattı‘nın kentin entegre ulaşım ağına bağlanacak olmasıyla trafik akışını rahatlatacağı belirtiliyor. Eminönü istasyonu ile başlayan güzergah; Küçükpazar, Cibali, Fener, Balat, Ayvansaray, Feshane, Eyüp- Teleferik, Eyüp Devlet Hastanesi, Silahtarağa istasyonu ile Sakarya mahallesi istasyonu üzerinden Haliç kıyısından geçerek Alibeyköy merkez, ardından Alibeyköy metro istasyonu ile devam edip Alibeyköy Cep Otogarı‘na ulaşacak. Gayrimenkul değerleme uzmanlarına göre raylı sistemler ulaştığı yerlerin erişilebilirliği kolaylaştığı için raylı sistemin geçtiği yerlerde bölgesel artış yaşanıyor. Buna en güzel örnek Gebze-Halkalı demiryolu hattının açılmasıyla birlikte hat güzergahında bulunan bölgelerde emlak da değer artışı gözleniyor. Bunun yanı sıra İstanbul Havalimanının açılmasıyla birlikte Arnavutköy, Hadımköy, Başakşehir, Eyüp, Sarıyer ilçelerinde talep artışı söz konusu.

İstanbul'un kuzeybatısının cazibesi artıyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, konut alanı açısından Avrupa Yakasında Göktürk ve Zekeriyaköy’den başlayarak, Ispartakule ve Başakşehir’in önem kazanacak bölgeler arasında yer aldığını söylüyor.

İstanbul Havalimanının emlak sektörüne etkisini değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, İstanbul Havalimanı bölgesi ve çevresinin prim potansiyeli taşıyan bölgeler olduğunu kaydediyor. Ozan Kolcuoğlu, İstanbul Havalimanı ile birlikte, görev yapan personelin bölgede ikamet etmek istemelerine ve bölgede zamanla artacak olan istihdama karşılık İstanbul’un kuzeybatısının cazibesinin artmasının sürpriz olmadığını söylüyor.

Çatalca, Arnavutköy, Başakşehir, Kayaşehir ve hatta Bahçeşehir gibi bölgelere olan talebin artmasının beklenen bir durum olduğuna dikkat çeken Kolcuoğlu, konut geliştiricilerin tercih ettiği bölgelerin başında gelen Kemerburgaz ve Göktürk bölgesinin yanı sıra Bolluca bölgesine de son zamanlarda ilginin arttığını ifade ediyor.

İstanbul’da ulaşım projelerinin gündeme gelmesiyle birlikte, o bölgede konut projelerinin de neredeyse eş zamanlı olarak geliştiğini ifade eden Ozan Kolcuoğlu, Anadolu yakasında Sancaktepe ile Pendik bölgesi, Avrupa yakasında Kağıthane bölgesinde konut projelerinin ulaşım projelerinin önüne geçtiği örneklerden olduğunu söylüyor.

3. Havalimanından sonra

İstanbul Havalimanının açılması, 3. Köprü bağlantı yollarının ilk etaplarının tamamlanması ve Gebze- Halkalı demiryolu hattının açılmasıyla birlikte gelişim akslarındaki talebin artacağına dikkat çeken Ozan Kolcuoğlu, “İstanbul havalimanının açılmasından önce geçtiğimiz 3-4 yıl içerisinde arsa fiyatlarının yüzde 50 civarlarında arttığı bölgede havalimanının açılması ile değerlerin benzer seyrettiği ancak alımsatımların arttığı görülmektedir. Köprü inşaatının tamamlanıp Kuzey Marmara Otoyolu’nun tümünün hizmete açılması ile ilk etapta konut projelerinin başlayacağı ve buna paralel olarak ticari hareketliliğin de artacağı muhakkaktır” diyor.

Kolcuoğlu, konut alanı açısından Avrupa yakasında Göktürk ve Zekeriyaköy’den başlayarak, Ispartakule ve Başakşehir’in önem kazanacak bölgeler arasında olduğunu söylüyor: “Sonraki etapta ikincil etkilenme bölgeleri; Çatalca ve Uskumruköy olabilecektir. Anadolu Yakasında konut gelişimi açısından ilk etaptaki etkilenme bölgesi Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe olacak gibi görünmektedir. İkincil etkinin ise Kurtköy civarında yaşanması beklenmektedir.”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu bölgelere ilişkin değerlendirmelerini paylaşarak şu bilgileri aktarıyor: “3. Köprü ve İstanbul Havalimanı ile birlikte sanayi ve lojistik alanlarının bu bölgelere yakın lokasyonlarda gelişmeler gösterebilir. Avrupa Yakasında Hadımköy ve Kınalı, Anadolu Yakasında Pelitli ve Kartepe bu değişim dönüşümden sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler arasında yer alabilir.”

Kolcuoğlu, Gebze - Halkalı arasındaki demir yolu hattının açılmasıyla Tuzla ve Halkalı gibi şehir merkezine nispeten mesafeli konumda olan lokasyonlarda ulaşımın rahatlaması ile kira fiyatlarında artışların meydana geldiğini ifade ederek, şunları söylüyor: “Metro hattı projelerinin gündeme gelmesinden tamamlanmasına kadar olan süreçte gayrimenkul değerlerine olan etkilerini de çok rahat görebiliyoruz. Sadece projenin açıklanması bile bölge fiyatları üzerinde etkisini gösterirken projenin tamamlanması ile birlikte fiyatlar tekrar artış trendine girebiliyor.”

Yeni açılan ve açılması planlanan metro hatlarında, bölge gelişimine bağlı olarak artan talebi ve gayrimenkul değerlerindeki hareketliliği daha rahat görebildiklerini söyleyen Kolcuoğlu, Başakşehir bölgesi bu duruma örnek olabilecek yerlerden biri olduğunu ifade ederek, Kirazlı Başakşehir metro hattının gündeme gelmesiyle birlikte, bölgede hem konut geliştiricilerin etkisi hem de yatırım amaçlı alımların etkisi hızlı bir şekilde görülmeye başlandığına dikkat çekiyor.

Ulaşım hangi bölgelerde değer kazandı?

İstanbul’da konut alım kararlarında ulaşım kolaylığına mutlaka bakılıyor. Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özemlaçıklı, İstanbul’da ulaşım projeleriyle birlikte önemli hale gelen bölgelere dikkat çekiyor. Yeni Çekmeköy hattının yanı sıra, Marmaray, metrobüs, tramvay, hızlı tren kesişimlerinin önemli olduğunu söyleyen Özemlaçıklı, Şirinevler, Mecidiyeköy, İncirli, Mahmutbey, Zeytinburnu, Bahçelievler, Merter, Bağcılar, Uzunçayır, Eyüp, Kağıthane, Şişli, Kadıköy, Altunizade, Üsküdar, Pendik noktalarının emlak açısından önemli lokasyonlar olduğunu ifade ediyor. Özemlaçıklı, Halkalı – Gebze hattının hizmete girmesiyle birlikte deniz ulaşımın hattına bağlanan Bakırköy, Yenikapı, Sirkeci, Bostancı noktalarının önemli bir hale geldiğini de ifade ediyor.

Özemlaçıklı, İstanbul Havalimanı için Halkalı, Kayaşehir, Başakşehir bölgesi avantajlı bir ulaşıma sahip olacağını ifade ederek, şunları ilave ediyor: “Anadolu yakasında ise yeni hatla beraber Pendik, Tavşantepe, Kaynarca, Kurtköy avantajlı bir lokasyonda yer alıyor. Büyük İstanbul tüneli üzerinde yer alacak olan ve Bakırköy – İncirli’den başlayıp, Anadolu yakasında ise Söğütlüçeşme’ye kadar uzanacak hızlı metro projesi de piyasaları uzun süre etkisi altına alacağını gösteriyor.”

‘Ulaşım projeleri gayrimenkule değer katıyor'

İstanbul’da yapılan yeni ulaşım projelerinin emlak sektörüne etkisini değerlendiren Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Sefa Çelik, metro, metrobüs, tramvay, havaray ve banliyö tren hattıyla yeniden şekillenen ve yeni yapılan ulaşım araçlarının konumlandığı bölgedeki gayrimenkullere artı değer kattığını söylüyor.

Ulaşım noktalarına yakınlık konutun emlak değerini artırırken, aynı zamanda yatırımcısına kısa vadede kazanç sağlayabildiğini ifade eden Çelik, konuyla ilgili şu açıklamayı yapıyor:

Kiraya verilmesi durumunda ise kiracı bulması, diğer konutlara oranla daha hızlı gerçekleşebiliyor. Erişilebilirliği kolaylaştırdığı için yapılan ulaşım yatırımları bölgesel olarak değer artışını destekliyor.

Öte yandan İstanbul içinde merkezi yerlerde yaşanan arsa sıkıntısı nedeniyle yeni geliştirilen projeler boş arazi stokunun yüksek olduğu yerlere yönlendirilirken, bu bölgeler ulaşım altyapısının gelişmesiyle değerlerini de artırıyor. Ulaşımın kolaylaşmasıyla geçmişte uzak olarak görülen bu bölgeler İstanbul’un merkezine yakınlaşırken ulaşım altyapısının geliştirilmesi gayrimenkul piyasasına da olumlu yansıyor.”