Hibrit ofislere ilgi artıyor

Salgın süreci hayatımızda birçok şeyi değiştirdi. Eskisi gibi olmayacaklar listesinin başında ise çalışma modelleri geliyor. Etkilerini küresel çapta gösteren ve sadece gündelik hayatı değil, iş hayatını ve iş süreçlerini de derinden etkileyen korona virüs salgını sebebiyle, birçok işyeri ve ofis uzaktan çalışma sistemine geçmiş durumda. Amerika merkezli danışmanlık şirketi Willis Towers Watson’ın Covid-19 İşveren Aksiyon ve Hazırlık Planları araştırmasının Türkiye sonuçlarına göre, Türkiye’de pandemi öncesi yüzde 14 olan uzaktan çalışma oranı pandemi ile yüzde 68’e yükseldi. RE-SET Workspace, FutureBright araştırmasına göre ise, salgın sonrası dönemde çalışanların yarısı ofise geri döneceğini düşünüyor. Salgın sürecinde test edilen bu sistemin sürekli hale gelerek geleneksel çalışma modellerinin yerini alması an meselesi. Bu sebeple özellikle konvansiyonel ofis yatırımlarında ciddi düşüş beklenirken, yeni nesil çalışma ortamına ihtiyaç duyan şirketlerin yatırıma yeniden odaklanmasıyla önümüzdeki süreçte talepte ciddi bir artış olacağı da sektör içinde konuşuluyor.

Hibrit çalışma düzeni başrol olacak

Konuyla ilgili, HAN Spaces Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş, pandemi sonrası dönemde, özellikle de 3. dalganın ardından halen daha uluslararası şirketlerin evden çalıştığını, pek çok kurumun da departmanlarına göre uzaktan çalıştığını, rotasyonlu olarak ve farklı günlerde ofise gelmeye devam ettiklerini gözlemlediklerini belirtirken, pandemi ile birlikte tek merkeze bağımlı çalışma kavramının sarsıldığını söylüyor. Dolayısıyla ofis içi ve dışındaki düzende de köklü değişiklikler olması beklendiğini ifade eden Alkaş, “Tabii bu durumun, her zaman akla ilk olarak “artık ofislere ihtiyaç duyulmayacak mı” sorusunu getirdiğini ancak durumun öyle olmadığını ifade ediyor. Alkaş bu tespitiyle ilgili; “Kararların alındığı,

toplantıların yapıldığı, kurumun tüm parçalarını bir arada tutan, şirket kültürünün temeli ofisler, her zaman var olmaya devam edecek. Aşılanma oranlarının artması çok olumlu bir gelişme, sonbaharla birlikte şirketler ofislere dönmeye başlayacak. Esnek ve uzaktan çalışma belli oranlarda devam etse de yeni dönemde şirket kültürünü ve iş verimliliğine odaklanan hibrit çalışma düzeni başrolde olacak” diye konuşuyor. HAN Spaces olarak şirketlere esnek çalışma alanları ve hibrit çalışma modellerini farklı lokasyonlarda taleplerine yönelik farklı paketlerle sunduklarını söyleyen Alkaş, pandemi sonrası dönemde konvansiyonel ofislere olan talebin yerini ilk yatırım maliyeti içermeyen hazır ofisler, büyüyüp küçülmeye olanak sağlayan esnek kontratlar, şirket kültürünü, tasarım, teknoloji, İSG ve sürdürülebilirliği ön plana alan yeni nesil iş hanı anlayışının aldığını dile getiriyor.

A sınıfı binalara taleple birlikte kiralar yükselecek

Ofis piyasasında boşluk oranlarının pandemi öncesi dönemde bile yüzde 30’ları bulduğunu söyleyen Alkaş, sözlerine şöyle devam ediyor; “Pandemi sonrası dönemde şirketlerin aldığı ofis alanlarının optimize edilmesi, kira pazarlıkları gibi aksiyonlarla birlikte ofis kira rakamlarında bir baskı oluştu. Pandemi ile birlikte gelen regülasyonlara, normlara uygun, camları açılabilen, hava kalitesi yüksek A sınıfı binalara olan talep her zamankinden fazla oldu zira bu stok zaten sınırlı. Kısa vadede boşluk oranlarında artış, kiralarda baskı varmış gibi görünse de önümüzdeki dönemde geliştirici tarafında yeni ofisler geliştirilmeyeceği, merkezi iş aksındaki arsa arzının kısıtlı olduğu göz önüne alınınca iyi konumda bulunan, standartları yüksek A sınıfı binalara her zaman talep olacağını ve kiralarının yükseleceğini öngörüyoruz. B sınıfı ofislerde verimsiz alana sahip şirketler daha verimli alanları olan A sınıfı ofislere geçmek için piyasaya çıktılar. Önümüzdeki yıllarda Finans Merkezi stokunun devreye girmesi bu durumun aksine bir etkiyi bölgesel olarak yaratabilir.”

Uydu ofislere ihtiyaç olacak

Pandemi sonrası dönemde ofise bağımlı çalışma alışkanlığının değiştiğini aktaran Alkaş, bu süreçte esnekliğin ve verimliliğin firmalar için artık daha değerli bir kavram haline geldiğini gördüklerini belirtirken, yeni dönemin esnek çalışma talebinin buna uygun mekanlarla, teknolojiyle, şirket kültürüyle ve politikalarıyla ve tabi ki İSG ve hukuk çerçevesinde düzenlenmesi gerektiğinin altını çiziyor. Alkaş, pandeminin getirdiği sağlık kaygıları ve belirsizlik ortamının esnek çalışma, uydu ofisler gibi modelleri yönetecek bir sisteme ihtiyaç olduğunu gösterdiğini belirtiyor.

Bu dönemde teknolojik altyapıya sahip, giriş çıkışı güvenliği olan, fiziksel mesafe korunabilen, açık hava alanları olan, havalandırması ve sterilizasyonu ile sağlıklı çalışma alanları öne çıkacak diyen Alkaş, “İlk zamanlarda geçici bir dönem sanılan evden ve esnek çalışma artık Koç Holding, Akbank, globalde Google, Spotify gibi şirketlerin öncülüğünde kalıcı hale gelmiş durumda” diye belirtiyor. Alkaş, “Özellikle uluslararası şirketler halen evden çalışıyor, pek çok kurum da departmanlarına göre uzaktan çalışıyor, rotasyonlu olarak ve farklı günlerde ofise gelmeye devam ediyor. Konvansiyonel ofislerden hem fiziksel hem dijitali içeren, hem geleneksel ofisi hem de esnek çalışmayı içeren Hibrit modellere ve Flex ofislere ciddi bir yönelim olduğunu görüyoruz. Hibrit ve Flex çalışma sisteminin norm hale gelmesiyle birlikte ofislerimiz de Uber’leşecek. Kararların alındığı, toplantıların yapıldığı, projelerin geliştirildiği, kurumun tüm parçalarını bir arada tutan, şirket kültürünün temeli ofisler, her zaman var olmaya devam edecek” diye ekliyor.

İş sağlığı ve güvenliği her zamankinden daha önemli hale geldi Alkaş, “Şu anda önceliğimiz sağlık, İSG her zamankinden daha önemli hale gelmiş durumda. Bu pandemi önlemlerinin de ötesinde evde veya ofiste oturduğumuz koltuktan, aydınlatmadan, akustiğe çok daha geniş perspektiften ele alınması gereken bir konu. Binaların sadece aklı olması yetmez ruhu da olmalı. HAN’da tıpkı eski iş hanlarındaki gibi samimiyet, birliktelik ve dayanışma olan bir çalışma ortamı hayal ettik. Odağımıza insan odağımıza alıyor ve her mekanımızda, her temas noktasında çalışma deneyimi için çalışıyoruz” diyor.

Akıllı bina mantığının gelişmesi gerekiyor

Sadece İstanbul’da 6 milyon 500 bin metrekare ofis stoğu olduğunu söyleyen Alkaş, son olarak bu noktaya dikkat çekiyor. Pandemi öncesinde bile A sınıfı ofislere baktığımız zaman yüzde 25 bazı kaynaklara göre yüzde 30’ları bulan boş ofis mevcut idi, yani mal sahipleri açısından ciddi bir ekonomik verimsizlikten bahsediyoruz” diyen Alkaş, “Binaların alanları tabii ki küçülmeyecek ama kurumsal ofislerin alanları olarak baktığımız zaman belki yarıya inecek, belki daha da küçülecek. Akıllı bina mantığının gelişmesi, bunun da ötesinde akıllı metrekareler ve ortak hizmetler sunulması gerekiyor. Bu alan tüm dünyada bizim gibi operatörlerin daha fazla uçtan uca hizmetler ve hazır ofisler sunacağı bir modele doğru evriliyor. Ofis de tıpkı araba kiralama gibi bir hizmet alımına dönüşüyor. Bu dönemden itibaren ‘Space as a service’ dediğimiz yani yatırım maliyeti içermeyen uçtan uca hizmet kavramının başrolde olduğunu göreceğiz” şeklinde sözlerini noktalıyor.

Yabancı yatırımcılar tarafından taleplerde artış yaşandı

Now Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Şürkü Başyazıcıoğlu da hibrit çalışma modeli olan bu sistemin benimsendiği ofislerde, sürece uyum sağlamak adına çalışmaların tüm hızıyla sürdüğünden söz ediyor. Başyazıcığlu, “Now Bomonti olarak sağladığımız fiziki avantajlar sayesinde taleplerde bir düşüş yaşanmadı. Aksine pandemi kısıtlamalarından sonra özellikle yabancı yatırımcılar tarafından taleplerde artış yaşandı” diyor.

Ofiste taze havanın olmasının, yüzde yüz temiz hava sağlayan sistemlerin varlığının, asansörlerde sınırlamalar, temassız giriş çıkışlar ve sosyal alanların daha da önemli hale geldiğini dile getiren Başyazıcığlu, “Now Bomonti olarak akıllı bina olmamızın avantajını yaşadık” diye ifade ediyor. Başyazıcıoğlu, “bunun yanında sosyal hayattan geri kalan herkesin çalıştıkları bölgede sosyalleşebilecekleri alanlar sunan yapıları tercih edeceği de aşikar” derken, kendilerinin de sosyal yapıda çalışma ortamı sunarak bu arayışa bir cevap niteliği taşıdıklarını dile getiriyor.

Karaca, Thanx Mimarlık, Rem People, Grow Hub, Grow in EMEA, MACFit ve daha birçok markaya ve çalışanlarına uygun çalışma ortamı sunduklarını aktaran Başyazıcıoğlu, bu çalışma ortamını yaşama dair öne çıkan; alışveriş, galeri, restoran, spor salonu gibi seçeneklerle zenginleştirdiklerinden bahsediyor. Başyazıcıoğlu son olarak aşılanmanın hızlanması ile birlikte ofislere geri dönüşün hızlanacağını ifade ederken sözlerini şöyle bitiriyor, “Pandemiden sonraki süreçte de bu yeni çalışma şekilleri ofislerin işlevlerinde farklılıklara gitmesine ön ayak olacak. Ofislerde sosyal kolları öne çıkan, geniş alanlara sahip mekanlarla birlikte home-office’lere olan ilgi de artacak. Yeni ofis yatırımları da hız kesmeden devam edecektir.”